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老旧小区改造，不仅要改善陈旧的设备设施，还要解决很多历史遗留问题。有的小区面临先拆私搭乱建后改造，但居民一时难以接受；有的老楼在抗震加固时因结构加固的需要，面临阳台、院落面积的变更，甚至是房屋实际使用面积的缩水，居民为此陷入两难……记者调查发现，一些老旧小区之所以旧改步伐缓慢，甚至难以推动，与这些问题密切相关。好不容易盼来的旧改，却陷入停滞。如何让这些小区的旧改得以顺利进行？记者对此展开调查。
天龙苑小区
拆私搭乱建却引来300多件投诉
夏天楼里闷热难耐，冬天保温差，常有居民家里达不到18℃……建设于20世纪90年代的天龙苑小区1号至9号楼，因没有墙体保温层导致的冬冷夏热问题，是500多户居民的心病。因此，节能改造是昌平区天龙苑小区旧改项目中最重要的一环。
其实，这9栋楼早在2022年就被纳入昌平区第二批老旧小区综合整治项目。改造未动，整治先行，拆除私搭乱建是后续推进节能改造的必要条件之一。由于历史原因，大部分一层居民家的小院都已自建成房。这些房屋不拆，墙体保温层的铺装就既不符合技术规范，还会让节能改造的效果打折扣。为此，劝居民拆除在小院私搭乱建的房屋是最大的难题。
记者注意到，2024年，在持续推进老旧小区综合整治过程中，就拆除私搭乱建工作属地龙泽园街道花了不少力气。当年5月22日，行政执法部门对小区9号楼的13处小院房屋进行依法拆除，引起了居民的不满。光是12345热线的相关诉求工单就有300余件，此外还有行政复议45件、行政诉讼49件，工作的推进异常艰难。
居民的反对声为何如此强烈？原来，在天龙苑小区里，很多房子已经是二手房甚至过户了多次，有业主购买一层的房屋时，正是看中了被改造成房屋的小院。
记者梳理市民诉求发现，天龙苑小区的难题在全市的老旧小区综合整治中具有一定普遍性。尤其是商品房小区，当年部分开发商为了好卖房，承诺了小院、天台等设施。随着时间的推移，这些露天空间逐渐被改成了房屋，也成了阻碍老旧小区综合整治的严重历史遗留问题。然而如果不整治，后续的改造工作就很难顺利开展。
上园129号院2号楼
一个小院卡住一连串改造项目
通州区上园129号院内有平房区和4栋老楼，近年来这些房屋根据实际情况有拆有改，唯独2号楼的改造推进不下去。记者调查发现，卡住旧改的同样是一层的小院，不过原因与天龙苑小区并不相同。
2号楼于1980年建设，距今已经40多年。居民反映，楼体在建筑抗震鉴定中被评为C级，急需抗震加固，楼内的上下水管道更是老化严重。今年初，2号楼被纳入老旧小区综合整治项目，改造包含抗震节能、上下水改造等多项内容。居民们盼着通过这次“大改”彻底治好老楼的各项病症，可眼看日子一天天过去，临近年底了，改造却迟迟没有音讯。
属地中仓街道工作人员解释说，目前部分居民未签署抗震加固工程同意书，一大分歧就在于一层小院的改造。进行抗震加固改造后，一层小院的实际使用面积会缩小，居民心里过不去这道坎儿。
上园129号院一层小院面积争议卡住抗震加固改造。记者从属地及设计方处了解到，2号楼一层每家每户都有小院，早年间房改售房时由居民出资购买，并被纳入房本面积。根据旧改方案，2号楼需要在保留楼体承重墙的基础上，拆除原有阳台，并以小院围墙红线为界建设新墙体。简而言之，过去一层的小院面积大，二层到顶层的阳台面积小，按照计划，改造后，从二层到顶层各家各户都将扩展出一个跟一层小院面积相仿的新阳台，实际使用面积会增加，楼上居民自然喜出望外。可对于一层居民来说，延伸到一层的新墙体要建在小院内，家中的实际使用面积反倒缩小了。楼上面积从小到大，一层则从大到小，一层的居民难免感觉不平衡。
属地工作人员表示，经与设计方、施工方沟通，将会继续完善施工方案，小院面积问题可通过技术手段得到改善，工作人员也将与居民进一步沟通。此外，工作人员坦言，抗震加固会破坏装修，装修问题也是部分居民不同意改造的原因，只能继续沟通协调。
除了继续沟通，有居民提出搁置争议，先对老化的上下水管道进行改造。对此，工作人员表示，抗震加固与上下水改造需同步进行。一方面，两项改造都涉及拆改墙体、破坏装修、影响居民生活的情况，只有同时改造，才能避免反复施工，尽可能降低对居民生活的影响；另一方面，此次工程已完成立项，是抗震节能与上下水等“打包”在一起的改造工程，无法单独启动施工，若此次改造最终无法进行，后续需重新申请上下水改造。
真武庙四里2号楼
改造后面积缩水居民两难
和上园129号院2号楼相比，西城区真武庙四里2号楼的居民要下决心改造似乎更难。该楼建成于20世纪70年代，墙体内外都需要加固，改造后，每家房屋的实际使用面积都得缩水。这种情况下，是做长远打算还是维持现状，居民陷入两难。
真武庙四里2号楼在2024年被纳入第二批央企在京老旧小区综合整治项目。今年3月，居民王女士看到楼前贴出了有关老旧小区改造的通知，还有工作人员入户勘察并征求居民意见，改造内容涉及抗震加固、主管道更换、公共区域设施改造等多项内容。然而此后，旧改便没了下文。“我的孩子就是在这栋楼里出生的，现在孩子都快50岁了，好不容易盼来了老旧小区改造，怎么就没信儿了呢？”王女士十分困惑。
真武庙四里2号楼老化严重。2号楼共两个单元，一共住着28户居民。这栋老楼给记者的第一印象是局促的空间和陈旧的楼体。沿着楼梯上行，高层的楼道里堆满了各种木板、家具。不少居民家用铁皮扩建阳台，一层居民用铁丝网围起了小院，从铁皮的锈蚀程度来看，这已经不是一朝一夕的事了。
王女士说，除了眼前能看到的问题，管道老化也一直困扰着大家，眼下其他楼都已经开始旧改，自家的老楼却没有施工的迹象，她心急如焚，“只要一户不同意，就没办法动工。”
居民意见为何不统一？真武庙社区一位工作人员说，征求意见时发现，抗震加固将减少房屋实际使用面积，这件事让居民犹豫不决。“因为墙里墙外都要做加固，所以面积会缩水。有居民提出原拆原建，但具体该做加固还是原拆原建是有相关标准的。”工作人员说，目前产权单位已将居民的各类意见以及能否更换项目内容上报给了国管局。
记者联系到该楼的旧改施工单位负责人，他告诉记者，抗震加固是结构性工程，这和刷墙、做防水不同，必须一体做下来，不可能有的楼层加固，有的不加固。如果不进行抗震加固，外墙保温等改造内容也存在安全风险，后续的施工都难以进行。而内部加固可能会从居民家里穿梁、做承重墙等，会占用部分室内面积。
有居民担心，老房子本来实际使用面积就不大，抗震加固后，家里岂不是更小了。但是，不改造又要面临居住安全的隐患，以及设备设施严重老化带来的困扰，这是一个两难的选择。
在真武庙四里2号楼，同样有居民提出能否搁置争议，先改造上下水。记者梳理发现，根据本市《关于进一步做好老旧小区综合整治项目中楼内上下水管线改造工作的通知》，楼内共用上下水管线改造应与抗震节能改造、节能改造等同步实施。已实施过抗震节能改造、节能改造的小区，可实施楼内上下水管线单项改造。
“上下水改造可以做，但需要单独申报，如果达不到政策标准，我们也拿不到政府的补贴。”施工单位负责人表示，该楼旧改下一步如何进行，还要等待上级单位的决定。
探索
居民议事共商或成破题关键
面对旧改中遇到的各种难题，各街乡都在想方设法解决，有的已探索出不少经验。以天龙苑小区为例，11月初，记者在回访中便发现了可喜的变化。小区的1号至9号楼都贴上了保温层，居民楼一层私搭乱建的房屋也正在恢复成原有的小院。
属地街道工作人员介绍，为了推进老旧小区综合整治工作，属地的工作方法也相应进行了调整，充分发挥居民议事的作用，促进历史遗留问题的协商解决。由街道工委牵头，职能科室、社区、综合行政执法队、物业等各方组成了一套兼顾“法理情”的班子，给居民耐心讲政策、做工作。连续40多天，每晚在社区活动室和大家面对面沟通，听居民倾诉，化解居民心结。有居民说，通过居民议事，和更多人面对面交流、共情，在这样的氛围里，自己也逐渐意识到，这不是一家一户的问题，如果成功改造，大家都能获益。
天龙苑小区6号楼和7号楼率先完成了墙体保温层的加装，这两栋楼的一层没有小院，历史遗留问题相对较少。所以在居民议事过程中，这两栋楼的不少居民现身说法，向大家宣传旧改带来的新体验。这也成为更多居民思想转变的关键。
一层的小院该怎么改，同样通过居民议事来协商。在居民的共同决定下，9号楼一层的小院被建成样式统一的矮墙院子。应居民要求，院子上方还统一加装了防撞格栅，消除高空坠物的隐患。截至10月底，9号楼完成节能改造，这种改造模式也成了继续推进其他居民楼旧改的范本。近日，小区1号楼及4号楼居民意见也达成了一致，旧改工作得以顺利推进。
在各街乡就现有政策、条件努力推进旧改工作的同时，记者也从各区住建、房管部门了解到新动向。针对旧改中居民遇到的两难问题，相关各方正在通过研究新技术、新材料予以解决，同时尽量减小对居民住房、生活等方面的影响，并不断形成新的试点，未来将逐步向全市推广。
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